上海楼市岁末成交回升

新华网上海频道1月6日消息　根据上海天地行房地产营销有限公司的数据显示，2005年1－12月上海商品住宅新盘（包含普通住宅、别墅、动迁配套房）共成交1746万平方米，较去年全年商品住宅成交量（约3100万平方米）下降44％。其中2005年全年月均成交各类商品住宅145万平方米，宏观调控前的第一季度月均成交量207万平方米，受调控影响严重的第二、三季度月均成交量97万平方米，受动迁配套房放量成交以及销售旺季影响第四季度月均成交量回升至181万平方米，而2004年全年各类商品住宅月均成交量为260万平方米。>>进入“地产置业”栏目浏览更多楼市新闻 上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs: ]1 @1 Q0 k5 I3 J3 P5 N. N) d
整个2005年上海 0 y" R" W. d1 ]7 U8 I
住宅成交出现较大波动，受政策影响明显，呈现为一个“V”字形，但是两头高位的形成原因却不一样，2005年第一季度的高位是延续了2004年的旺盛势头，第四季度的高位主要是动迁配套房的大量成交所致。在3月末受宏观调控以后，成交量骤然下降，7月份跌至最低点，月成交商品住宅不到80万平方米。而进入9月以来出现了明显的上升趋势，其中9、10月份的上升主要是受销售旺季以及部分楼盘开始下调价格促销影响，交易量出现回升。11、12月份交易量的大幅攀升主要是受动迁配套房的集中成交所致，期间，动迁配套房成交占据商品住宅成交量的半壁江山，其中12月份成交商品住宅达211万平方米。预计，今年第一季度住宅成交量规模仍然会受动迁配套房的成交左右，剔除动迁配套房后的普通商品住宅，在价格未出现购房者认可的底线情况下，将仍然低迷。 上海365论坛! d7 ]6 n$ G9 t7 Z
2005年上海商品住宅成交均价出现了明显的下降，从年初的9000元／平方米的高位，逐步回落至近两个月不足7000元／平方米的水平，其中2005年全年商品住宅成交均价为7815元／平方米，较2004年全年商品住宅成交均价（7472元／平方米）依然上涨了4.6％。
, J2 J8 k. ]5 D& n. A上海365论坛去年住宅成交均价下降主要有三种原因：成交结构、楼盘降价销售、动迁配套房集中成交。其中第二季度受宏观调控影响市中心区中高档楼盘成交比例下降，主要为外围区县成交均价下降；第三季度，销售旺季到来，位于中环线附近的一批中高档楼盘开始降价销售，交易量上升，成交均价收支拉动上升。第四季度，动迁配套房大肆成交，成交均价被稀释至7000元／平方米的水平。由于目前供应量庞大，加之政府强调对房地产行业调控的长期性、常态性，相信明年普通商品住宅的交易价格还会有一个寻找合适价位的过程。 上海365论坛' ~2 }/ Q$ K/ c" u! u; c$ J
供求比逆转为1.5∶1
7 Y5 G# q7 C% x8 u6 J2005年1－12月上海全市成交各类新商品房合计2140万平方米，较2004年全年的3500万平方米左右，下降39％，即2005年的成交量只有2004年的六成。而同期纳入网上销售的各类商品房为3316万平方米，略高于2004年约3200万平方米的规模。就全年而言，供求比由2004年的1∶1.2逆转为1.5∶1。另外，2005年初网上可售各类商品房“存量”约1100万平方米，而目前（2006年初）网上可售各类商品房“存量”为2600万平方米，供求压力不容乐观。
% H& f" M3 t6 u1 cbbs.ala365.com从去年1－12月各月成交量与上市量比照来看，2005年最后四个月供应量井喷，四个月上市各类商品房合计近1500万平方米，其中9月份由于大量动迁配套房的纳入销售，以及受“金九银十”销售旺季的预期，大量楼盘积极上市，上市量突破500万平方米的天量，年底的几个月基本都保持月上市量超过300万平方米的规模。
  D2 U4 K$ G& G" i; Ubbs.ala365.com从各个月供应与销售的对比来看，上市量大于成交量的趋势从2005年3月份以来就一直没有改变，所以累计下来，到2006年初，可售面积达到2600万平方米。其中，2005年前三季度月上市量基本保持了2004年的规模，多在200万"250万平方米之间徘徊。单月供求比超过2的有5、6、7、9月四个月份，其中9月供求比为3.2∶1。 上海365论坛% \; E( @' }' q. S' U. [
由于2006年仍有不少于2000万平方米的中低价房和动迁配套房屋上市，预计2006年全年上市量仍然会有不少于3000万平方米的规模，加上2005年“沉淀”下来的可售量，2006年全年供求压力依然巨大。